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2019-11-03 13:57 来源:未知

发文单位:黑龙江省大庆市人大常委会

《湖南省实施物业管理条例)办法》已经2012年9月11日省人民政府第114次常务会议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。

发布日期:2018-6-28

二O一二年十一月二十七日

生效日期:2018-9-1

湖南省实施《物业管理条例》办法

  (2018年5月11日大庆市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过

第二章 前期物业管理

  2018年6月28日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)

第三章 业主及业主大会

  第一章 总 则

第四章 物业管理服务

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第五章 物业的使用和维护

  第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

  第三条 物业管理应当坚持依法诚信、业主自治、专业服务、政府监管的原则。

第二条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

  第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,县(区)物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  其他相关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理的相关工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责,依法做好与物业管理相关的工作。

  街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责,做好辖区内物业管理的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会,指导、协调、监督物业管理工作。

  居民(村民)委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

  第五条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进物业服务企业依法诚信经营。

物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

  第六条 物业管理区域内,符合下列情形之一的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,并报送经备案的物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用证明、物业管理用房配置证明等文件资料:

第六条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

  (一)已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  (二)已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的;

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  (三)首套房屋已出售并交付使用满两年,且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上的。

第七条 原物业管理区域分立或者合并的,应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意,由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记,并予以公告。

  第七条 业主筹备成立业主大会的,应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计,应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

  符合本条例第六条规定情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门,自收到业主的书面告知之日起六十日内,指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。

第九条 住宅建设工程项目交付使用前,建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

  第八条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民(村民)委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,业主代表所占比例不低于筹备组成员总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

在物业管理区域内,共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任,服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

第十条 新建物业的,建设单位应当配置物业管理用房,用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

  第九条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经业主大会同意,不得改变物业管理用房的用途。

  首次业主大会会议应当将表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会等事项列入议程。

第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置:

  首次业主大会会议召开后,筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的,由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。

[一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置,最少不低于50平方米;

  第十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

[二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房,其所在楼层不得高于4层、低于1层。

  需要投票表决的,业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。每位业主的意见应当存档。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准,结合当地实际情况确定具体标准。

  第十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由五至十一人的单数委员组成。

第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库,建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的,业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位,属于全体业主共有,建设单位不得附赠、出售或者出租。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,依法向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门备案。备案资料齐全的,相关备案机关应当自收到备案资料之日起七日内进行备案。

车位、车库出售或者出租的,建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的,建设单位应当向全体业主公示,租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档,业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

  第十二条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时,应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

  (一)具有完全民事行为能力;

第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

  (二)遵守国家有关法律、法规;

有下列情形之一的,经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,依法履行业主义务;

多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  (五)具有一定的组织能力;

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

  (六)具备必要的工作时间。

第十六条 分期开发的物业,前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件,分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体项目交接手续。

  鼓励符合条件的居民(村民)委员会成员参选业主委员会委员。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第十三条 业主委员会委员不得有下列行为:

物业承接查验的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

  (一)侵占、挪用业主共有财物;

第三章 业主及业主大会

  (二)利用职务之便,索取或者非法收受物业服务企业、有利害关系业主的财物,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

第十七条 房屋的所有权人为业主。

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

《湖南省实施物业管理条例)办法》已经2012年9月11日省人民政府第114次常务会议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。

  (四)泄露业主信息;

二O一二年十一月二十七日

  (五)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

湖南省实施《物业管理条例》办法

  (六)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料;

第二章 前期物业管理

  (七)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

第三章 业主及业主大会

  (八)擅自与物业服务企业签订物业服务合同,或者解聘物业服务企业;

第四章 物业管理服务

  (九)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,或者改变其规划用途、设计用途;

第五章 物业的使用和维护

  (十)业主委员会改选后或者委员资格终止后拒不移交其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物;

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

  (十一)打击报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

第二条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第十四条 业主委员会应当公开委员的联系方式,做好接待工作,听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主的咨询、投诉和监督。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责,依法做好与物业管理相关的工作。

  业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订及物业管理中其他重要事项的记录,建立工作档案。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会,指导、协调、监督物业管理工作。

  业主委员会应当及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务合同签订和履行、管理规约实施及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费、专项维修资金收支情况等重大事项。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

  第十五条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门,指导、协助成立换届改选小组。由换届改选小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

  换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。

第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

  业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给街道办事处或者乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用的,街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。

业主在物业管理活动中,享有法定权利,履行法定义务。

  街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。

在物业管理区域内,有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由业主共同决定。

  第十六条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当按照财务要求建账、入账,每半年在物业管理区域内显著位置公示一次,公示时间不少于七日。

第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

  业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

  第十七条 业主对业主大会有关财务收支情况有异议的,可以要求查询财务原始凭证及相关会计资料。

[一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

  经百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的,业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内,组织召开业主大会会议,决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的,应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

[二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

  对业主委员会委员是否进行经济责任审计,可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。

业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十八条 业主委员会应当建立规范的印章管理制度,指定专人保管印章。

第十九条 物业管理区域内,符合成立业主大会条件的,建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

  使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

  第十九条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊,也可以从物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会决定。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内,组织、指导成立业主大会筹备组。

  第二十条 物业管理区域内,有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,临时代行业主委员会的职责:

第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

  (一)不具备成立业主大会条件的;

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门指导后仍不能成立的。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

  第二十一条 物业管理委员会由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门组织成立,由业主代表及居民(村民)委员会、建设单位等派员组成。

第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业管理委员会成员人数应当为单数,主任由业主代表担任。业主代表所占比例不低于物业管理委员会成员总人数的百分之五十。业主代表应当符合本条例第十二条规定的业主委员会委员资格条件,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

  物业管理委员会应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

  物业管理委员会成员应当遵守本条例第十三条的规定。

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

  第二十二条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会或者业主委员会办理交接手续后解散。

[一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  市、县(区)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

[二)业主大会决议;

  第三章 物业服务与管理

[三)管理规约和业主大会议事规则;

  第二十三条 划分物业管理区域,应当综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,按照下列标准进行划分:

[四)业主委员会委员名单。

  (一)物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理,配套设施设备能够分割并独立使用的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域;

业主委员会选举情况备案后7日内,由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

  (二)分期开发建设或者两个以上单位开发建设的物业,其配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,其主要配套设施设备能够分割并独立使用的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域;

前款第[二)、[三)、[四)项之一内容发生变更的,应当自变更之日起30日内另行备案。

  (三)不同物业管理区域自然连接且规模较小的,业主未入住前经各自的建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后经各自的业主大会同意的,可以合并为一个物业管理区域;

第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  (四)影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的,不得划分为不同的物业管理区域。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责,按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

  第二十四条 新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商品房预售许可证或者现房销售备案前,将划定的物业管理区域向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。

第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生,但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主,不能作为业主委员会委员侯选人。

  本条例施行前已经划分物业管理区域,尚未备案的,由物业服务企业向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的,由业主委员会向县(区)物业管理行政主管部门备案。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

  本条例施行前已经建成并交付,尚未划分物业管理区域的,由物业所在地县(区)物业管理行政主管部门在征求城乡规划行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民(村民)委员会和业主的意见后确定。

有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

  物业管理区域划分发生争议,或者划定后确需调整的,由物业所在地县(区)物业管理行政主管部门在征求城乡规划行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民(村民)委员会和业主的意见后确定。

[一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

  第二十五条 新建住宅物业的建设单位应当按照下列规定,在物业管理区域内配置物业服务办公用房:

[二)因房屋权属变更,不再是业主的;

  (一)物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;总建筑面积在五万平方米以上二十万平方米以下的,按照总建筑面积的千分之二配置;总建筑面积超过二十万平方米的,除按照二十万平方米的千分之二配置外,超出部分按照千分之一的标准配置,但最多不高于建筑面积五百平方米;

[三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

  (二)为地面以上、三层以下的能够独立使用的房屋,但配置电梯的除外;

[四)业主大会议事规则规定的其他情形。

  (三)具备供水、排水、供电、供热、通信以及采光、通风等使用功能,安装独立的经检定合格的供水、供电、供热等计量器具;

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

  (四)与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。分期开发建设的,按照相对集中、方便服务的原则,进行合理布局和建设。

第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

  物业服务办公用房属全体业主共有,由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未经业主大会决定,不得改变用途。

有下列情形之一的,应当及时召开业主大会临时会议:

  业主委员会办公用房从物业服务办公用房中,按照物业服务办公用房总建筑面积的百分之十配置,不少于建筑面积二十平方米。

[一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;

  城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中载明物业服务办公用房的位置和建筑面积。

[二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  第二十六条 市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,制定招投标平台管理办法。

业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

  住宅物业的建设单位应当通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业,实施前期物业管理。法律、法规规定可以采取协议方式选聘物业服务企业的,从其规定。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的,县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,在30日内组织召开。

  提倡业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

第二十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前,将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主,并在物业管理区域的公示栏和其他显着位置公告。

  第二十七条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见形式。

  物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

业主大会会议书面征求意见的,反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上,并告知业主有权查阅相关资料。

  物业服务合同有格式条款的,物业服务企业应当自合同签订之日起三十日内,向核发其营业执照的市场监管行政主管部门备案。

第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的,从其约定。未作约定的,按照业主户数计算,一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分,计算为1票。

  第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当按照国家有关规定,与建设单位或者业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,确认查验记录,签订承接查验协议,对物业基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。不具备承接查验条件的物业,物业服务企业有权拒绝承接。

第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,将建设单位或者业主委员会移交的资料清单、物业服务合同、承接查验协议、查验记录、交接记录等文件资料向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。县(区)物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内将备案情况书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  物业服务企业应当将承接查验有关的文件资料和记录建立档案,并妥善保管;退出物业管理区域的,应当在退出前十日向建设单位或者业主委员会移交承接查验档案。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前,对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的,表决票应当经业主本人签字后,委托业主代表在业主大会投票。I

  住宅物业专有部分由业主查验。发现质量问题的,由业主向建设单位提出。业主向物业服务企业提出的,物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当及时组织维修。

第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

  第二十九条 实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

  (一)建设工程竣工验收合格;

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,推动物业管理行业提高服务水平。

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;

第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级,并按照物业服务合同的规定提供服务。

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

  (四)道路、绿地、公共照明、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

物业管理服务项目经理人制度的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员,加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

  (七)法律、法规规定的其他条件。

第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  第三十条 物业服务事项一般包含下列内容:

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过,但是业主大会授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

[一)物业服务事项;

  (二)公共区域环境卫生的维护;

[二)物业服务质量及服务费用;

  (三)公共区域的秩序维护;

[三)物业管理区域内秩序维护;

  (四)公共区域安全防范事项的协助管理;

第三十五条 物业服务主要包括下列事项:

  (五)公共绿化的维护;

[一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

[二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

  (七)物业档案保管;

[三)车辆停放管理;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

[四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

  第三十一条 鼓励物业服务企业根据业主的需求,结合企业的实际,无偿为业主提供疏通室内下水管道、代收邮件快递等便民服务。

[五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  第三十二条 物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同约定,提供质价相符的服务,并遵守下列规定:

[六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

  (一)符合物业服务的规范和标准;

[七)物业服务档案和物业档案资料保管;

  (二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

[八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

  (三)接受业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法,在物业服务合同中约定。

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